Opodatkowanie najmu nieruchomości w roku 2009

Wstęp 

 

W ocenie wielu analityków zakup nieruchomości pod wynajem może okazać się niezwykle trafną inwestycją. Jak wynika z przeprowadzanych analiz rynku popyt na wynajem nieruchomości będzie coraz większy. Na sytuację tą składa się wiele czynników, do których przede wszystkim należy zaliczyć politykę banków ograniczających dostęp do kredytów hipotecznych. Podwyższenie progów zdolności kredytowej, wymóg  wkładu własnego może ograniczyć czy też w ogóle wyeliminować zdolność nabywczą wielu osób, które miały w planach zakup własnego mieszkania.

 

Sytuacja ta niewątpliwie wpływa na coraz większe zainteresowanie najmem co przy obecnym „wyścigu” developerów w obniżaniu cen może spowodować, iż zakup nieruchomości pod wynajem stanie się znów dobrym biznesem.
Celem niniejszego artykułu jest przedstawienie podstawowych aspektów opodatkowania najmu nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która wchodzi w życie w dniu 1 stycznia 2009 roku. Tematyka niniejszego artykułu jest bezpośrednią reakcją na coraz większe wątpliwości dotyczące wyboru formy opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.

 

Sposoby opodatkowania przychodów z najmu

 

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż osoby osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu czy dzierżawy mogą opłacać podatek z tego tytułu na zasadach ogólnych lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, o którym mowa w ustawie z 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. 1998.144.930).

 

a) zasady ogólne 

W przypadku wyboru pierwszego wariantu (zasady ogólne) podatnik uzyskujący świadczenia z wynajmu rzeczy, które nie są jednocześnie przychodami w ramach działalności gospodarczej, podlega z mocy ustawy opodatkowaniu podatkiem wg skali progresywnej tj. obecnie 19, 30, 40 %. Należy przy tym zwrócić uwagę, iż skala ta obowiązuje jedynie do końca roku (o czym mowa poniżej). W przypadku rozliczania najmu na zasadach ogólnych podstawą opodatkowania jest dochód, na który składa się przychód w wysokości czynszu najmu, pomniejszony o koszty jego uzyskania. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu np. czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, o ile w umowie zawarta została klauzula, z której będzie wynikało, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Warto więc zadbać aby w umowie najmu znalazły się odpowiednie postanowienia określające sposób rozliczania tych wydatków. Z kolei kosztem dla wynajmującego będą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości np. koszty remontów wynajmowanego lokalu.

W przypadku opodatkowania przychodów z najmu, jeżeli są one uzyskiwane na własny rachunek (nie w ramach działalności gospodarczej), podatnik nie ma obowiązku prowadzenia żadnych ksiąg i ewidencji. Na wypadek jednak ewentualnej kontroli skarbowej czy też sporu z najemcą warto gromadzić wszelkie pokwitowania i rachunki dokumentujące uzyskiwane przychody i poniesione koszty.   

     

Wspomnieć również należy, że osoby prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą, które korzystają z 19 % stawki liniowej mogą opodatkować przychody z najmu nieruchomości również według tej stawki, o ile nieruchomości te stanowią składniki majątku wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie można jednak zapomnieć, że w odróżnieniu od rozliczania według skali podatkowej, dochód z takiej działalności gospodarczej nie daje prawa do łącznego rozliczenia wraz z małżonkiem oraz nie uprawnia do pomniejszenia go o określone ulgi.       

 
b) ryczałt

Drugą formą opodatkowania najmu jest ryczałt. W takim przypadku najem, objęty jest stawką 8,5 % do kwoty przychodów o równowartości 4 tys. euro rocznie, a ponad tą kwotę stawka wynosi 20 %. Przeliczenia dokonuje się według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, obowiązujący w dniu 1 października roku poprzedzającego dany rok podatkowy. W roku 2008 można było skorzystać ze stawki 8,5 % do kwoty 15 072 zł., a w roku 2009 limit ten został pomniejszony do kwoty 13 510 zł. Warto również wspomnieć, iż z ryczałtu mogą również skorzystać osoby, które prowadzą działalność gospodarczą i wynajmują składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. W tym przypadku stawka również wynosi 8,5 % bez względu na wysokość osiąganych przychodów. Przy wyborze tej formy opodatkowania podatnik nie może jednak uwzględniać jakichkolwiek kosztów uzyskania przychodu, które pomniejszałyby podstawę opodatkowania. Wybór ryczałtu przy najmie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej z uwagi na brak ograniczeń kwotowych może okazać się bardzo atrakcyjny. Przedsiębiorca wynajmujący np. obiekty przemysłowe i uzyskujące bardzo duże dochody z tego tytułu wybierając ryczałt opodatkowuje swe przychody na poziomie 8,5 %. Z kolei rozliczając te przychody według zasad ogólnych podatnik w przyszłym roku (2009), może zapłacić podatek według stawki prawie czterokrotnie wyższej (32 %).

Należy podkreślić, iż z opodatkowania ryczałtem można skorzystać pod warunkiem, że podatnik złoży w urzędzie skarbowym właściwym dla jego miejsca zamieszkania, pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania. Oświadczenie to trzeba złożyć do 20 stycznia danego roku podatkowego. Z kolei gdy podatnik rozpoczyna uzyskiwanie przychodów z najmu w trakcie roku, obowiązek taki powstaje w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. W przypadku naruszenia wskazanych terminów, przychody z najmu podatnik będzie musiał opodatkować według skali progresywnej. Należy zaznaczyć, iż nie trzeba każdego roku składać oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu (chyba, że podatnik ma zamiar zmienić zasady). Złożone oświadczenie wiąże bowiem w kolejnych latach podatkowych.

Wśród częstych wątpliwości podatników pojawia się kwestia opodatkowania najmu nieruchomości stanowiącej współwłasność a w szczególności nieruchomości należącej do majątku wspólnego małżonków. Sytuacja ta nie powinna jednak rodzić problemów albowiem w przypadku współwłasności przedmiotu najmu lub dzierżawy każdy ze współwłaścicieli może opodatkować przychód według odmiennych zasad. Należy jednak pamiętać, że ten współwłaściciel, który wybierze zasady ogólne odlicza tylko koszty w części proporcjonalnej do udziału w nieruchomości. Z kolei małżonkowie, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa, mogą skorzystać z opodatkowania w formie ryczałtu całości uzyskiwanych przychodów z tego tytułu tylko przez jednego z nich. Informacja ta powinna być jednak zgłoszona do urzędu skarbowego.

Należy pamiętać, iż w przypadku wyboru ryczałtu niezwykle istotne jest zawarcie w umowie informacji, która ze stron umowy ponosi dodatkowe koszty związane z najmem np. czynsz uiszczany wspólnocie mieszkaniowej, opłaty za prąd, gaz, telefon, energię elektryczną. Z punktu widzenia interesów wynajmującego najkorzystniejsze jest zawarcie w umowie zapisów wskazujących, iż opłaty te ponosi najemca. W takim bowiem przypadku u wynajmującego nie powstanie przychód z tego tytułu. Jeżeli natomiast z umowy będzie wynikało, że koszty te obciążają wynajmującego wówczas zostaną one zaliczone do jego przychodów, co tym samym powiększy jego podatek.
Wątpliwości podatników wynajmujących nieruchomości dotyczą również obowiązku prowadzenia ewidencji przychodów z najmu. Obowiązek ten nie dotyczy jednak sytuacji, w której stosunek najmu będzie wynikał z pisemnej umowy określającej jednocześnie wartość najmu. Warto o tym pamiętać ponieważ w przeciwnym wypadku prowadzenie ewidencji będzie obowiązkowe. Ryczałt jest niewątpliwie prostszą i bardziej przejrzystą formą rozliczania z fiskusem co nie oznacza, że w każdym przypadku wybór tej formy będzie korzystny.

 

Opodatkowanie przychodów z najmu po 1 stycznia 2009 roku

W związku ze zmianami w podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązującymi od dnia 1 stycznia 2009 roku podatnicy zamierzający uzyskiwać przychody z najmu nieruchomości powinni dokonać szczegółowej kalkulacji przewidywanych przychodów. Nie wynika to ze zmiany opisanych powyżej sposobów opodatkowania najmu lecz z nowych zasad rozliczania podatku dochodowego od osób fizycznych. Począwszy od 1 stycznia 2009 r. zamiast trzech dotychczasowych stawek, tj. 19, 30 i 40 %, będą bowiem obowiązywały dwie stawki tj. 18 i 32 %. Nie jest to jedyna nowość albowiem wraz ze zmianą stawek prawie dwukrotnie zwiększona zostanie kwota pierwszego progu podatkowego (do 85 528 zł). W konsekwencji dla podatników, którzy uzyskują przychody z najmu nieruchomości i nie przekroczą pierwszego progu bardziej opłacalnym rozwiązaniem może być wybór rozliczania z fiskusem na zasadach ogólnych. Za wyborem tej formy przemawia możliwość pomniejszania przychodu o koszty jego uzyskania. Ponadto należy zaznaczyć, iż w przypadku wyboru ryczałtu stawka 8,5 % obowiązuje tylko w sytuacji gdy wynajmujący w 2009 roku zmieści się w limicie 13 510 zł., a ponad tą kwotę ustawodawca przewiduje już opodatkowanie na poziomie 20 %. Opłacalność opodatkowania ryczałtem uzależniona jest więc od wielkości osiąganych przychodów. Dla podatników, którzy już teraz wiedzą że nie przekroczą limitu 13 510 zł. opodatkowanie ryczałtem będzie nadal się opłacać. To samo dotyczy tej grupy wynajmujących, którzy po dokonaniu przewidywanych kalkulacji swoich przychodów w 2009 roku przekroczą pierwszy próg podatkowy. W takim przypadku zostaną oni bowiem objęci stawką w wysokości 32 %, co w porównaniu z ryczałtem (8,5 % do 13 510 zł i 20% ponad tą kwotę) nie wydaje się być opłacalnym rozwiązaniem.  

Podsumowując, należy jeszcze raz podkreślić, iż każdy podatnik wynajmujący nieruchomość powinien oszacować swoje potencjalne przychody w 2009 roku. Przy kalkulacjach tych nie można również zapomnieć o przewidywanych wydatkach na nieruchomość (np. remontach). Jak wspomniano powyżej jeżeli podatnik zmieści się w pierwszym progu podatkowym (85 528 zł), a nadto przewiduje wydatki np. remontowe powinien rozważyć opodatkowanie najmu według zasad ogólnych. W innych przypadkach zdecydowanie bardziej korzystne będzie jednak skorzystanie z ryczałtu. Dotyczy to zwłaszcza przedsiębiorców, którzy wynajmują nieruchomość firmową w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W tym przypadku nie obowiązuje bowiem ograniczenie kwotowe zastosowania stawki 8,5%. Podatnik musi jednak liczyć się z brakiem możliwości pomniejszenia przychodu o koszty poniesione w związku z inwestycjami w nieruchomość.

 

opracował: Karol Knioła