Projekty kodeweloperskie

Wstęp
Dynamicznie rozwijający się w ostatnich latach rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce czeka okres spowolnienia. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest kombinacja wielu czynników o charakterze zewnętrznym (globalne perturbacje sektora finansowego i widmo światowej recesji) oraz wewnętrznym (m.in. zapowiadane wyhamowanie wzrostu gospodarczego, wysokie ceny nieruchomości, ograniczenie dostępności finansowania zakupów gruntów ze środków kredytowych). Okoliczności te sprawiają, iż liczba transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych maleje, przy czym w ocenie większości ekspertów jest wysoce prawdopodobne, iż w roku 2009 tendencja ta nasili się. W konsekwencji rozpoczęte inwestycje deweloperskie będzie trudniej zakończyć, a nowych projektów realizowanych będzie mniej. Pochodną tego będzie także okresowy spadek zainteresowania nieruchomościami, które mogą zostać wykorzystane do przeprowadzenia takich przedsięwzięć.

Antycypując taki scenariusz instytucje bankowe, same zresztą borykające się z problemem „braku pieniądza”, zaostrzyły kryteria podejmowania decyzji kredytowych. Renesans tzw. konserwatywnej polityki kredytowej spowoduje, iż rzeka środków przekazywana przez banki uczestnikom rynku nieruchomości zamieni się w wąski strumień, do którego dostęp będą mieli stosunkowo nieliczni. O ile w przypadku konsumentów konserwatywny kurs banków oznaczać będzie odłożenie zakupu nieruchomości w czasie lub zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych poprzez najem, o tyle na firmach deweloperskich wymusi on konieczność poszukiwania alternatywnych metod działania, w szczególności w aspekcie polityki inwestycyjnej.

Dla pewnej (stosunkowo nielicznej) części przedsiębiorców sposobem może być zwrócenie się w kierunku rynku kapitałowego i nawiązanie współpracy z instytucjami typu private equity, jednak rozwiązanie takie - z uwagi tak na jego koszty jak i brzegowe warunki współpracy funduszy - raczej nie stanie się standardem.

Wobec powyższego, zasługującym na rozważenie, alternatywnym sposobem prowadzenia (w całości lub w części) działalności przez firmy deweloperskie może okazać się realizacja projektów ko-deweloperskich czyli przedsięwzięć inwestycyjnych w warunkach porozumienia z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości (dalej dla przejrzystości „właściciel nieruchomości”). Współpraca taka może odbywać się z korzyścią dla każdej ze stron takiego porozumienia, albowiem zawirowania na rynku nieruchomości mieszkaniowych sprawiają, iż interesy tych podmiotów mogą okazać się zbieżne. Po stronie dewelopera pojawi się bowiem możliwość znacznej redukcji kosztów przedsięwzięcia związanych z pozyskaniem nieruchomości, przy jednoczesnym zapewnieniu właścicielowi nieruchomości satysfakcjonującej ceny sprzedaży.

Schemat modelu ko-deweloperskiego

W opisywanym ujęciu istota projektu ko-deweloperskiego polega na zawarciu (i oczywiście wykonaniu) specyficznej umowy przedwstępnej (lub pakietu umów obejmujących taką umowę przedwstępną) pomiędzy deweloperem a właścicielem nieruchomości. W umowie tej:

• strony ustalą, iż deweloper w danym czasie i w określony sposób nabędzie od właściciela nieruchomość za ustaloną cenę;
  
• deweloper zobowiąże się do podjęcia szeregu działań niezbędnych do przygotowania inwestycji (np. pomoc przy zmianie przeznaczenia nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, przygotowanie geodezyjnego podziału nieruchomości, dokonanie uzgodnień z gestorami mediów w zakresie koniecznym do uzbrojenia nieruchomości, opracowanie rozwiązań drogowych dla inwestycji, opracowanie kompletnego projektu budowlanego etc), a właściciel nieruchomości zobowiąże się  w niezbędnym zakresie do współudziału w takich czynnościach;
• strony precyzyjnie określą zasady ponoszenia kosztów przedsięwzięcia oraz ustalą ewentualne zasady ich zwrotu/rozliczenia (na wypadek nie zrealizowania inwestycji);
• strony ustalą zasady prowadzenia sprzedaży powierzchni budowanych w ramach projektu;
• strony wskażą satysfakcjonujące mechanizmy zabezpieczenia wzajemnych roszczeń (w szczególności w zakresie zapłaty ceny i zawarcia umowy przenoszącej prawo do nieruchomości);
• deweloper uzyska możliwości dysponowania nieruchomością dla celów inwestycyjnych przed datą zawarcia umowy przenoszącej jej własność.

Należy przy tym zaznaczyć, iż treść opisywanej umowy (lub pakietu umów) będzie w każdym przypadku musiała być dostosowana do indywidualnych okoliczności danego przypadku, a samo jej zawarcie poprzedzone dokładną analizą prawno-finansową (ze szczególnym uwzględnieniem aspektów podatkowych).

Zakres współpracy stron może zostać określony różnie. Rola właściciela nieruchomości w przedsięwzięciu może bowiem sprowadzać się wyłącznie do „udostępnienia” nieruchomości deweloperowi (kiedy będziemy mieli do czynienia de facto ze sprzedażą z odroczonym terminem płatności) lub też obejmować dalej idące obowiązki związane ze wspólnym prowadzeniem inwestycji (np. dotyczące uzbrojenia nieruchomości, podziału geodezyjnego nieruchomości etc). Niewykluczone, iż w niektórych przypadkach współdziałanie stron odbywać się będzie w warunkach uzasadniających założenie spółki prawa handlowego (np. spółki komandytowej, w której właściciel nieruchomości będzie tzw. komandytariuszem czyli wspólnikiem, którego odpowiedzialność za zobowiązania spółki jest ograniczona do wysokości tzw. sumy komandytowej).

Zakres współpracy determinować będzie także sposób ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości (według płaskiej lub zróżnicowanej stawki liczonej od powierzchni nieruchomości) i ewentualnych dodatkowych świadczeń, które przypadną właścicielowi nieruchomości po zrealizowaniu projektu (np. wyrażony procentowo udział w zysku z przedsięwzięcia). Strony mogą nadto umówić się, iż w rozliczeniu należnych właścicielowi nieruchomości od dewelopera świadczeń posiadacz ten otrzyma – zamiast lub obok gotówki - określoną liczbę lokali budowanych w ramach przedsięwzięcia.

Korzyści i zagrożenia związane z wykorzystaniem modelu ko-deweloperskiego

Realizacja inwestycji deweloperskich w układzie ko-deweloperskim przynosi istotne korzyści wszystkim uczestnikom projektu.

Z punktu widzenia firmy deweloperskiej model taki oznacza:

• brak konieczności wyasygnowania środków finansowych na zakup gruntu (koszt ten określa się na ok. 10-15% kosztów inwestycji) w okresie przygotowywania projektu (względnie obsługi zaciągniętego w tym celu kredytu);
• możliwość rozpoczęcia procesu przygotowywania inwestycji bez konieczności sięgania do bankowych lub pozabankowych źródeł finansowania;
• możliwość zintegrowania harmonogramowania prac (zwłaszcza w fazie organizacji inwestycji) ze spodziewanymi wpływami z pozostałej działalności dewelopera;
• oszczędności związane z efektywną alokacją posiadanych przez dewelopera środków i kadr.
  Z punktu widzenia właściciela nieruchomości podstawową (i jak może się wydawać wystarczającą) zaletą współpracy w warunkach projektu ko-deweloperskiego będzie sama możliwość pozyskania nabywcy oraz osiągnięcia w rozsądnej perspektywie zarobku na poziomie przewyższającym aktualne stawki rynkowe.

Każde przedsięwzięcia gospodarcze nieuchronnie związane jest z określonym ryzykiem. W odniesieniu do modelu ko-deweloperskiego trzeba zauważyć, iż katalog zagrożeń oprócz tych standardowo występujących przy działalności deweloperskiej (zła lokalizacja, nietrafiony projekt, przeszacowane ceny, perturbacje o charakterze administracyjnym) zawiera nadto dodatkowe, swoiste elementy. Należy bowiem pamiętać, iż deweloper poniesie spore nakłady na nieruchomość, której nie jest właścicielem. W przypadku zerwania współpracy kwestia ich realnego zwrotu w pełniej wysokości może okazać się problematyczna. Z perspektywy posiadacza nieruchomości należy z kolei zasygnalizować kłopoty z wyegzekwowaniem od dewelopera wykonania zobowiązania do nabycia nieruchomości czy relatywnie gorszą pozycję w odniesieniu do kontroli kosztów przedsięwzięcia wpływających na wysokość zysku podlegającego podziałowi.

Konkluzje
Opisany w niniejszym artykule model zorganizowania inwestycji poprzez projekt ko-deweloperski nie ma charakteru sztywnej konstrukcji. Przeciwnie, stanowi on swobodną koncepcję, której ostateczny kształt wymaga każdorazowego ustalenia.

Rozwiązanie takie cechuje się elastycznością umożliwiającą jego wykorzystanie zarówno przy małych, średnich jak i dużych projektach deweloperskich. Jest ono dedykowane gównie dla przedsięwzięć zakładających budowę jedno lub wielorodzinnych budynków mieszkalnych, aczkolwiek z pewnymi modyfikacjami może być stosowany także do innych przedsięwzięć (rewitalizacja starej substancji mieszkaniowej, obiekty komercyjne). Uwzględniając nadto jej - przedstawione wyżej - zalety można oczekiwać, iż w nadchodzących latach liczba przedsięwzięć ko-deweloperskich będzie ulegała zwiększeniu. Tendencja taka ma szanse utrzymywać się tak długo, dopóki sytuacja na rynku nieruchomości nie ulegnie stabilizacji, przy czym - zdaniem ekspertów - na osiągnięcie takiego stanu potrzebne będzie kilka lat.

drukuj